Информация на совещании в Росреестре.

Image

Друзья,  новая информация, которую наша команда получила на совещании в Росреестре.

Семейным кодексом РФ предусмотрены два режима имущества супругов, одним из которых является договорный режим, другим – законный. Законный режим имущества супругов - это режим их совместной собственности.

Статьей 38 СК РФ в новой редакции от 29.12.2015 предусмотрено, что общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.Уже в 2016 году во многих регионах юристы Росреестра решили, что покупка супругами квартиры (части квартиры) в долях, является разделением общего имущества супругов, а договора по которым недвижимость приобреталась- смешанной формой договора купли-продажи и соглашения о разделе общего имущества супругов.

Судебная практика не однозначна. Имеются решения суда, поясняющие ситуацию в которых квартира куплена супругами в долевую собственность и суд признал, что доли НЕ являются общими имуществом супругов. То есть, у каждого из супругов доля только своя, личная.

С другой стороны, нотариусы, опираясь на единичные решения судов, считали доли каждого супруга совместным имуществом и брали перекрестные согласия отдельным документом, либо в договорах. Так же считала и часть Регистраторов. По их мнениям, просто возникает совместная собственность на доли друг друга и регистрация права общей долевой собственности носит заявительный характер. 

Сотрудники Чувашского Управления Росреестра ждали полных разъяснений Минюста и Минэкономразвития. А получив часть их и изучив практику других регионов, решили поменять практику регистрации перехода права собственности по договорам, где покупателями выступают супруги в долях. По их мнению такие договора подлежат нотариальному удостоверению. Или между супругами должен быть заключен брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности супругов. 

В каких же случаях НУЖНО нотариальное удостоверение ПОКУПКИ недвижимого имущества супругами:

в покупке участвуют оба супруга, лично или по доверенности, ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ( выделяется) ДОЛЯ каждого из супругов. Супруги могут покупать вдвоем или с детьми, или с родителями и т. д. Брачный договор между супругами, при этом не заключен. 

То есть, больше всего это относится к семьям, приобретающим квартиры по государственным сертификатам и материнскому капиталу и просто к супружеским парам, которые хотят определить доли в покупаемой недвижимости (например, кому- то из четы больше, так его денег вложено больше, кому-то  меньше.) 

В каких же случаях НЕ ТРЕБУЕТСЯ нотариальное удостоверение ПОКУПКИ недвижимого имущества супругами (помним, что во всех нижеописанных случаях, Продавцами не являются несовершеннолетние или опекаемые):

1.  Один из супругов покупает объект (целую квартиру). Иными словами,  титульный покупатель (будущий собственник) один. Подразумевается, что собственность совместная, но титульный собственник один. 

2. Супруги покупают недвижимость (целую квартиру) в совместную собственность. В выписке из ЕГРН будут указаны оба супруга. В графе вид права, будет указана совместная собственность.

3. Покупают супруги в долях, но при этом между ними заключен брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности супругов. Брачный договор, обязательно сдается на регистрацию.

4. По сделке приобретается целая квартира. Покупает один из супругов ДОЛЮ объекта недвижимости, вместе с детьми или с родителями или с братьями и т. д. При этом, второй супруг лично в сделке не участвует. То есть, титульным собственником доли будет один из супругов. При этом, доля по закону считается совместной собственностью супругов, но оформить долю в совместную собственность двух титульных собственников нельзя. 

P.S. Про нотариальное удостоверение дарения, соглашения о выделении долей, соглашения об объединении объектов недвижимости, принадлежащих супругам, расскажем в ближайшее время.